Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılması sürecidir. Devlet kira yardımı ve bazı harç muafiyetleriyle destekler; finansmanı çoğunlukla kat karşılığı modeliyle müteahhit sağlar.
1. Riskli yapı tespiti
Maliklerden biri, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurur. Kuruluş binadan beton numunesi alır, donatıyı inceler ve rapor hazırlar. Rapor İl Müdürlüğü'nce onaylanınca tapuya "riskli yapı" şerhi işlenir ve maliklere tebligat yapılır.
2. Malik kararı
Tebligattan sonra malikler toplanır; yıkım ve yeniden yapım için yasada öngörülen çoğunlukla karar alınır. Karara katılmayan maliklerin payları için yasal süreç işletilir. Bu aşama en çok zaman kaybettiren aşamadır; profesyonel bir koordinatör süreci kısaltır.
3. Sözleşme
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazılı olarak düzenlenir. Paylaşım hisse oranlarına göre yapılır; her malikin yeni dairesi avan projede gösterilir.
4. Tahliye, kira yardımı, yıkım
Bina boşaltılır. Hak sahipleri ve kiracılar için kira yardımı başvuruları yapılır (tutar ve süre her yıl güncellenir). Yıkım ruhsatı alınır; elektrik, su ve doğalgaz kesilir; bina kontrollü yıkılır.
5. Proje, ruhsat, inşaat
Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri çizilir; zemin etüdü ve yapı denetim ataması yapılır; belediye ruhsatı alınır. İnşaat kat sayısına göre 12–18 ay sürer.
6. İskan ve tapu
Yapı kullanma izni alınır, kat mülkiyeti kurulur, yeni tapular maliklere dağıtılır.
Sık yapılan hatalar
- Riskli yapı raporu almadan müteahhitle sözlü anlaşmak
- Paylaşımı hisse oranına değil 'konuşmaya' göre yapmak
- Şartnamesiz sözleşme imzalamak
- Ruhsat sürecini dışarıya veren, belediyeyi tanımayan müteahhit seçmek