"Kaç daire bana kalır?" sorusunun cevabı pazarlıkla değil hesapla çıkar. Oranı dört şey belirler: arsanın imar hakkı, konumun satış değeri, inşaat maliyeti ve müteahhidin makul kârı.
Dört değişken
- İmar hakkı. Emsal (KAKS), kat adedi, çekme mesafeleri ve otopark zorunluluğu kaç m² ve kaç daire çıkacağını belirler. Aynı büyüklükte iki arsa farklı emsalle çok farklı sonuç verir.
- Satış değeri. Bölgede yeni dairelerin m² satış fiyatı. Cadde üstü, manzara, ulaşım bunu değiştirir.
- İnşaat maliyeti. Güncel birim maliyet, şartnamedeki kalite, zemin durumu (kazık, iksa), yıkım ve hafriyat.
- Müteahhit kârı ve risk. Süre, finansman ve satış riskini müteahhit taşır; makul bir pay bunun karşılığıdır.
Örnek hesap (temsili)
| Kalem | Değer |
|---|---|
| Arsa 400 m², emsal 1.50 | Yaklaşık 600 m² satılabilir alan ≈ 6 daire |
| Bölge satış değeri | Daire başına değer × 6 |
| İnşaat + proje + ruhsat + yıkım maliyeti | Toplam maliyet |
| Sonuç | Toplam değer − maliyet − kâr = arsa payı → daire sayısına çevrilir |
Sonuç bazen 3 daire arsa sahibine 3 daire müteahhide çıkar, bazen 4'e 2. Oran arsanın değerine göre değişir; sabit bir "yüzde elli" yoktur.
Teklifleri karşılaştırırken
- Daire sayısı kadar hangi dairelerin size kalacağına bakın (kat, cephe, m²).
- Şartnameyi karşılaştırın; düşük maliyetli malzemeyle verilen fazla daire pahalıya gelebilir.
- Süre ve gecikme yaptırımı yazılı mı?
- Müteahhidin ruhsat ve belediye süreçlerini kendisi yürütüp yürütmediğini sorun.
MFA'da teklif, imar durumu ve avan projeyle birlikte yazılı sunulur; her dairenin konumu plan üzerinde gösterilir. Ön değerlendirme için yazın.