Emsal (KAKS, kat alanı katsayısı), arsa alanının kaç katı kadar inşaat alanı yapılabileceğini gösterir. 400 m² arsada emsal 1.50 ise 600 m² emsale esas inşaat alanı yapılabilir. Daire sayısı buradan çıkar.
Üç katsayı
- Emsal (KAKS): toplam inşaat alanı / arsa alanı. Satılabilir alanın ana belirleyicisi.
- TAKS: taban alanı / arsa alanı. Binanın arsaya oturacağı en büyük alan.
- Kat adedi (Hmax): emsalin kaç kata dağılacağını sınırlar.
Emsale dahil olmayan alanlar
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre bazı alanlar emsale dahil edilmez ya da belirli oranda hariç tutulur: ortak merdiven ve asansör holleri, sığınak, otopark, teknik hacimler, belirli ölçülerdeki balkonlar. Bu nedenle fiilen yapılan brüt alan, emsal alanından büyük olabilir. Plan notları ve belediye uygulaması bölgeye göre değişir.
Örnek
| Kalem | Değer |
|---|---|
| Arsa | 400 m² |
| Emsal 1.50 | 600 m² emsale esas alan |
| Kat adedi 5, TAKS 0.40 | En çok 160 m² taban, 5 kat |
| Daire büyüklüğü ~100 m² brüt | ≈ 6 daire + ortak alanlar |
Daire sayısını değiştiren etkenler
- Otopark zorunluluğu: daire başına otopark, bodrum ya da zemin kullanımını belirler.
- Çekme mesafeleri ve parsel biçimi: dar ve derin parsellerde taban alanı küçülür.
- Zemin kat ticaret kullanımı: dükkan, konut alanını azaltır ama değeri artırabilir.
- Çatı katı / teras kullanımı: plan notlarına bağlıdır.
Kesin daire sayısı avan projede çıkar. Teklif aşamasında emsal hesabı ve avan proje birlikte sunulur.